神戸市灘区近辺で不動産売却を
行う株式会社フルハウス、「売るか貸すかお悩みの方(不動産活用)」

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売るか貸すかお悩みの方
(不動産活用)

不動産を有効に活用したい

「不動産を持っているけど、どう活用したらいいかわからない」
「もっとうまく活用したい」

神戸市灘区、東灘区、中央区、兵庫区で不動産売却を行う株式会社フルハウスでは、お持ちの不動産に適した活用方法のご提案が可能です。不動産を売るのか、貸すのかお悩みの方も、お気軽に弊社までご相談ください。それぞれの条件や所有者様のご要望に適した方法で、有効に活用しましょう。

不動産活用の目的を明確にしよう!

せっかく不動産を持っていても、うまく活かせていなかったらコストばかりかかってしまいます。保有コストや相続コストなどをふまえ、まずはそもそもなぜ土地活用をしたいのか目的を明らかにしてみましょう。

01 固定資産税・所得税・相続税など各種税金面で優遇されたい!

目的01 固定資産税・所得税・相続税など各種税金面で優遇されたい!

たとえば土地の場合、更地・遊休地の状態では税金が高くなります。しかしこの上に居住系の賃貸建物を建てると、固定資産税が軽減されます。またこれは、相続税対策にも有効です。つまり土地はうまく活用することで、節税対策になるのです。

この理由には、政府や地方自治体が、土地所有者に土地をうまく活用して経済を活性化させてほしいと望んでいることが挙げられます。不動産を有効活用し、税制における優遇措置を受けましょう。

02 安定した収益を上げ、生活設計を立てたい!

目的02 安定した収益を上げ、生活設計を立てたい!

土地活用の方法の一つに、アパートやマンションなどの賃貸物件を建てて継続した収益を得るというものがあります。老後の公的年金に不安を抱える昨今、賃貸経営により安定した収益を得るという土地活用が注目されているのです。

自分の老後のために、また万が一の際に残された家族のためにも、安定した収益を得られる物件を持っておけば安心です。

03 賃貸経営にチャレンジしたい!

目的03 賃貸経営にチャレンジしたい!

安定した収益を得ることだけでなく、賃貸経営という新たな仕事にチャレンジしてみたい、という理由から、賃貸経営を始められる方もいらっしゃいます。

賃貸経営には物件の日々管理はもちろん、建築や管理、税金の専門家や居住人とのやりとりなど、これまでにない経験を得られ、生きがいにもつながります。

04 先代から受け継いだ不動産を次世代につなげたい!

目的04 先代から受け継いだ不動産を次世代につなげたい!

代々受け継がれてきた不動産には、大きな思い入れがあることでしょう。さらに次の世代に引き継ぎたい思われる方が多いのも、当然だといえます。

しかし不動産をただ放置しているだけでは、管理や税金などさまざまなコストがかさむばかりになり、むしろ次世代に負担をかけてしまいます。有効活用することこそが、先代から現代の家族、また次世代の喜びにつながるのです。

05 土地を活用して社会貢献をしたい!

目的05 土地を活用して社会貢献をしたい!

たとえば賃貸経営による土地活用なら、住む人に生活の場を与えたり、アパートやマンションに関するさまざまな仕事を生み出したりすることにつながります。

また人が集まることで地域を活性化させるなど、社会貢献にもなるでしょう。不動産を有効活用は、所有者だけでなく多くの方の利益を生み出すのです。

土地活用方法にはさまざまな種類があります

「土地活用」といっても、その方法には次のようなさまざまな種類があります。その土地の特性や所有者様のご希望に合ったものを選びましょう。

Method 01
建物を建てて貸す
Method 02
宅建業者と共同で分譲し、売却する

土地活用を行うにあたり、もっとも多く選ばれているのがこの方法です。アパートやマンションなどを立てて貸し出すことで、安定した収入を得られる上に、相続税や固定資産税の節税にもつながります。

ただし立地や建物の条件などによって入居率が上がらないと、安定した収益は見込めないため注意が必要です。

土地の所有者と宅建業者が共同で宅地分譲を行い、土地を売却する方法です。業者が持つ実績や資金力を活かして開発できたり、買主様を探しやすかったりするメリットがあります。

ただし場合によっては、初めに宅地化にかかる高額費用を立て替える必要が生じます。

Method 03
駐車場や資材置き場にする
Method 04
定期借地として土地のまま貸す

初期投資を抑えて気軽にできる土地活用として、近年増えている方法です。ほかの事業への転用・売却もスムーズに行える上に、相続が発生したときにも分割しやすいというメリットもあります。

ただし固定資産税・所属税の優遇措置は受けられなかったり、駐車場の場合には借り主探しや料金の督促などの手間がかかったりするというデメリットがあるのも事実です。

土地を居住用として50年間(※)他人に貸し出し、期限が来たら更地にして返却してもらうという方法です。借入金が不要で固定資産税・相続税の節税対策になる上に、譲渡税が不要である保証金がまとまって入り、また安定した収入も得られるなどのメリットがあります。

ただし「契約期間中はほかの目的への転用はできない」「長期の契約のため賃料の設定が難しい」などの注意点もあります。

※事業用定期借地の場合は10~20年以内となります。

Method 01
建物を建てて貸す

土地活用を行うにあたり、もっとも多く選ばれているのがこの方法です。アパートやマンションなどを立てて貸し出すことで、安定した収入を得られる上に、相続税や固定資産税の節税にもつながります。

ただし立地や建物の条件などによって入居率が上がらないと、安定した収益は見込めないため注意が必要です。

Method 02
宅建業者と共同で分譲し、売却する

土地の所有者と宅建業者が共同で宅地分譲を行い、土地を売却する方法です。業者が持つ実績や資金力を活かして開発できたり、買主様を探しやすかったりするメリットがあります。

ただし場合によっては、初めに宅地化にかかる高額費用を立て替える必要が生じます。

Method 03
駐車場や資材置き場にする

初期投資を抑えて気軽にできる土地活用として、近年増えている方法です。ほかの事業への転用・売却もスムーズに行える上に、相続が発生したときにも分割しやすいというメリットもあります。

ただし固定資産税・所属税の優遇措置は受けられなかったり、駐車場の場合には借り主探しや料金の督促などの手間がかかったりするというデメリットがあるのも事実です。

Method 04
定期借地として土地のまま貸す

土地を居住用として50年間(※)他人に貸し出し、期限が来たら更地にして返却してもらうという方法です。借入金が不要で固定資産税・相続税の節税対策になる上に、譲渡税が不要である保証金がまとまって入り、また安定した収入も得られるなどのメリットがあります。

ただし「契約期間中はほかの目的への転用はできない」「長期の契約のため賃料の設定が難しい」などの注意点もあります。

※事業用定期借地の場合は10~20年以内となります。

不動産経営の物件管理について

不動産経営において物件管理を行うには、次の3つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、あらかじめ理解しておきましょう。

1
管理会社へ委託する
(委託管理)

入居募集から入居審査、家賃回収、滞納督促、物件清掃、退去時の清掃、手続きなど、アパート・マンション経営におけるさまざまな管理を、不動産管理会社に委託する方法です。一般的に家賃の数%を管理会社に支払います。

サラリーマンや公務員などの方が副業として賃貸経営をされている場合によく選ばれている方法であり、家賃収入から管理料を差し引いた分がオーナー様の収入となります。ただし、空き室リスクもオーナー様が負うことになるので、その点は注意が必要です。

2
一括借り上げ契約を行う
(サブリース契約)

不動産管理会社に、アパート・マンション経営におけるさまざまな管理を委託するとともに、部屋をすべて借り上げてもらう方法です。オーナー様は入居者の有無にかかわらず一定額の家賃収入を得られる上に、空き室のリスクを負う必要もありません。

その反面、得られる家賃収入は本来の満室時のそれより少なくなります。土地活用のために賃貸物件を建てた地主様がよく選ばれる方法ですが、事前にしくみを十分に理解しておくことが大切です。

3
すべて自分で管理する
(自主管理)

入居募集から入居審査、家賃回収を初め、修繕やリフォームなど、アパート・マンション経営におけるさまざまな管理のすべてをオーナー様が行う方法です。外部に委託する管理費を削減できますが、投資面で考えると、不動産投資が持つ「手間がかからない」というメリットは失われます。

管理会社が持つノウハウやネットワークもない中でさまざまな業務を行う必要があり、オーナー様には専門知識や経験が求められます。複数の物件をお持ちの、大家を専業にされている方がおもに選ばれる方法です。

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